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桂林市人民政府办公室关于加快推进桂林市棚户区改造工作的实施意见
2016-11-08 16:07  (来源:桂林市房改办)

  

    各县、自治县、区人民政府,各有关单位:

  根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)及住房和城乡建设部、国家发展改革委、财政部、国土资源部、中国人民银行《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》(建保〔2009〕295号)以及自治区人民政府办公厅《关于加快推进城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见》(桂政办发〔2010〕94号)等文件精神和要求,为加快我市棚户区改造步伐,改善人民群众居住条件,提高城市环境质量,经市人民政府同意,特制定本实施意见。

  一、指导思想

  全面贯彻落实科学发展观,按照保增长、保民生、保稳定的要求,坚持以人为本,以建设和谐桂林、促进经济社会协调发展、努力构建完善的住房保障体系为目的,加快棚户区改造步伐,增加廉租住房、经济适用住房等保障性住房以及中小套型、中低价位普通住房供应,积极改善城市居民特别是低收入住房困难群体的住房条件,努力把棚户区改造成房屋质量优良、功能完善、设施齐全、生活便利、环境优美的新型社区。

  二、工作目标

  城市棚户区是指在城市规划区内国有土地上建设的建筑面积在2000平方米以上或者改造户数在50户以上,危旧房集中连片、居住密度大、区域环境差、基础设施不完善、住宅室内空间和设施不能满足安全和卫生要求(无分户厨房、厕所等)、缺少室外公共服务设施建设条件和室内改造大修价值、影响城市规划实施和有碍城市景观的危旧住房小区。

  国有工矿棚户区是指在城市规划区外的国有土地上,由国有及国有控股企业、集体企业管理的建筑密度大、年久残旧、基础设施不完善、生活环境差、建筑面积在2000平方米以上或者改造户数在50户以上、危旧房集中连片的筒子楼或职工住宅区。

  (一)总体目标

  根据《桂林市棚户区改造建设规划(2010-2013)》,我市从2010年至2013年,力争用4年时间完成城市棚户区和国有工矿棚户区的改造任务,棚户区改造总建筑规模为379480平方米,共5977套。其中:

  1.市本级城市棚户区改造建筑规模为344480平方米,共5277套。

  (1)直管公房改造规模为94700平方米,共1882套。

  (2)国有企业职工住宅改造规模为61440平方米,共1841套;

  (3)城区成片危旧住宅区改造规模约为188340平方米,共1554套。

  2.十二县国有工矿棚户区改造建筑规模为35000平方米,共700套。

  (二)年度目标

  详见《桂林市人民政府办公室关于下达桂林市2010-2013年棚户区改造建设任务的通知》( 市政办〔2010〕195号)。

  通过棚户区的改造,要实现七个促进:

  一是促进住房保障体系的建立。通过棚户区改造配建保障住房,对棚户区内符合经济适用住房和廉租住房政策条件的被拆迁居民就地落实政策,一次性解决住房困难。

  二是促进城市重点工程的推进。通过棚户区改造为重点工程推进创造条件。

  三是促进城中村改造。把城中村改造与棚户区改造政策相衔接,在棚户区改造的整体规划中予以考虑。

  四是促进历史文化名城建筑街区的保护和旧住宅区的综合整治。对棚户区改造中涉及到的历史文化名城的街区及其建筑要统一规划,科学修葺,合理保护;对不需大拆大建的旧住宅区,积极进行房屋维修养护、配套设施完善、环境整治和建筑节能改造。

  五是促进单位自有生活区棚户区的改造。通过棚户区的改造,大力改善职工的住房条件。

  六是促进国有企业改制。灵活运用国企改制政策,通过土地收购储备进行变现等方式,统一改造改制企业内部以及周边的棚户区,加快国企改制进程。

  七是促进环境效益和居住功能的提升。提高棚户区改造建设的质量和标准,保证棚户区改造工程对提升城市承载力、环境效益和住房居住功能起到积极促进作用。

  三、改造原则

  (一)坚持统一领导、统一政策、分级负责、各自实施的原则。在市委、市政府统一领导下,统一棚户区改造的政策,责任单位各自组织实施,确保棚户区改造工作的顺利有序进行和改造任务的圆满完成。

  (二)坚持以人为本,依法征收原则。在棚户区征收补偿、土地征用、规划建设和安置过程中,严格执行城市房屋征收等有关法律法规和政策,既要最大限度地维护被征收人的合法权益,妥善解决特困群众的实际困难,切实体现对困难群众的照顾,让群众得到实惠;又要依法运作,充分发挥政府职能,确保改造任务如期全面完成。

  (三)坚持政府主导,企业参与、市场运作原则。棚户区改造工作必须按照市政府统一规划,对有商业开发价值的地块,通过招商开发、政策支持的形式,进行市场化运作。对没有开发价值的或不适于商业开发的地块,国有企业棚户区的由企业自行组织实施改造;直管公房和城区政府所辖居民棚户区由政府委托保障住房建设机构直接组织实施改造,其基础设施和公用配套设施建设费用由政府财政承担。要充分调动企业和棚户区居民等多方面的积极性,在动员社会力量广泛参与,多渠道筹措资金的基础上,探索一条市场化运作与政府组织相结合的路子。

  (四)坚持科学规划,合理布局原则。棚户区改造项目必须符合城市总体规划及相关规划,建成后的小区必须是物业管理达标小区。建立规划管理绿色通道,对棚户区改造项目,规划部门按依法批准的控制性详细规划提出规划设计条件;在控制性详细规划尚未覆盖的地块,在符合城市总体规划及相关规划的前提下,业主可根据《城市规划技术管理规定》编制修建性详细规划,并按程序报市政府审批后实施建设。根据棚户区改造的目标任务,区分轻重缓急,优先安排连片规模较大、住房条件困难、安全隐患严重、群众要求迫切的项目,有计划地组织实施。同时注重维护城市传统风貌特色,历史文化街区和历史建筑风格。

  (五)坚持统筹兼顾,综合开发原则。棚户区改造要与廉租住房建设、经济适用住房建设、公共租赁房建设、城市危旧房改房改造、城中村改造、城市建设用地挖潜结合起来,坚持集约用地、综合开发,注重改善城市发展环境,注重提升城市形象,组织好新建安置小区的供水、供电、供气、通讯、污水与垃圾处理等市政设施和商业、教育、医疗卫生、无障碍设施等配套公共服务设施的建设。

  四、保障措施

  (一)多方筹措改造资金。棚户区改造建设资金筹措以市场运作为主,通过“五个一点”的方式多渠道筹集。即积极争取国家和自治区财政支持一点、市本级财政筹集一点、政策减免税费让一点(可以从城市维护建设税、城镇公用事业附加、城市基础设施配套费、土地出让收入中,按规定安排资金用于符合条件的棚户区改造支出项目)、群众个人负担一点、开发商让利一点。棚户区改造项目执行廉租住房建设项目资本金占20%的规定。市住房公积金管理中心要支持棚户区改造,积极发展个人住房贷款业务。

  (二)确保土地供应。棚户区改造安置住房用地纳入住房土地供应计划并优先安排,安置住房中涉及的经济适用住房、廉租住房建设项目以划拨方式供地,在《国有建设用地划拨决定书》中明确约定住房套型建筑面积、项目开竣工时间等土地使用条件。对配套建设的商业、服务业等经营性设施用地,一律以“招拍挂”出让方式供地,所实现的土地增值收入作为政府投入专项用于棚户区改造。以限价住房方式对棚户区进行改造的,可按《广西壮族自治区人民政府关于印发广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法的通知》(桂政发〔2009〕16号)中的规定执行。原属于国有非住宅建设用地的,在符合城市规划和土地利用总体规划,以及棚户区改造地段控制性详细规划的前提下,规划部门应根据棚户区改造占地面积调整为棚户区建设住宅用地,国土部门要根据规划部门调整的土地用途为原土地使用者依法办理土地用途变更手续。

  (三)落实税费及其他优惠政策。根据财政部《关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知》(财综〔2010〕8号)以及财政部、国家税务总局《关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》(财税〔2010〕42号)精神,对城市棚户区的改造给予政策优惠。

  1.对棚户区改造项目,免征城市基础设施配套费、散装水泥专项资金、新型墙体材料专项基金、城市教育附加费、地方教育附加、城镇公用事业附加等政府性基金(注:财综〔2010〕8号文规定)。

  2.免收防空地下室易地建设费、白蚊防治费(注:财综〔2010〕8号文规定)。

  3.棚户区改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征(注:财税〔2010〕42号文规定)。

  商品住房等开发项目中配套建造安置住房的,依据政府部门出具的相关材料和征收安置补偿协议,按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税(注:财税〔2010〕42号文规定)。

  4.企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税(注:财税〔2010〕42号文规定)。

  5.对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的,免征契税(注:财税〔2010〕42号文规定)。

  6.个人首次购买90平方米以下改造安置住房,可按1%的税率计征契税;购买超过90平方米,但符合普通住房标准的改造安置住房,按法定税率减半计征契税(注:财税〔2010〕42号文规定)。

  7.个人取得的征收补偿款及因征收重新购置安置住房,可按有关规定享受个人所得税和契税减免(注:财税〔2010〕42号文规定)。

  8.电力、通讯、市政公用事业等企业要对棚户区改造给予支持,新建安置小区有线电视和供水、供电、供气、排水、通讯、道路等市政公用设施,按10%的比例减免入网、管网增容等经营性收费。

  9.鉴于棚户区改造项目中回迁居民低收入家庭物业管理支付能力较低的实际情况,为切实做好改造后住宅区的物业管理服务工作,在棚户区改造新建住宅小区中,可以适当配建物业管理公共经营性用房,以其经营收入专项补贴本小区物业管理费用及住房专项维修费用支出。直管公房改造小区的物业管理公共经营性用房产权归政府所有,由房产部门代管。国有企业和工矿改造小区的物业管理公共经营性用房产权归小区业主委员会所有,由业主委员会进行管理。

  10.对棚户区改造涉及的道路、给水、排水、供电、供气等市政基础设施建设,由建设行政主管等相关部门负责,列入当年建设计划,优先组织实施。

  11.棚户区改造项目在实施过程中需要砍伐树木、占用绿地、迁移管线、挖掘道路的,免收相关补偿费。

  12.规划、土地部门在符合城市和土地利用规划的前提下,对棚户区改造项目,要给予大力支持,提高土地利用率。

  (四)合理安置和补偿

  实施棚户区改造要严格执行国家和自治区的征收法规和政策,阳光操作,和谐征收,被征收人可自愿选择房屋产权置换或货币补偿的方式。

  1.货币补偿的金额应当根据被征收房屋的区位、用途、建筑面积、折旧等因素,以房屋市场评估价格确定补偿价款。

  2.实行住房产权房屋置换的,原则上在原地按照原住房建筑面积与房屋产权人进行置换。所置换的新建住房面积最大不得超过原住房建筑面积的1.3倍。还建住房面积超出产权置换面积,且在我市廉租住房面积控制标准内的部分,可按成本价格购买;超出控制标准的部分,按非还建住房价格购买。

  3.不具备原地安置条件或根据规划要求需要异地安置的,被置换的住房面积先按原住房建筑面积的1.3倍进行折算,并按折算后的住房面积与新建的住房面积进行置换,还建住房面积超出经折算的原住房产权面积,且在我市廉租住房面积控制标准内的部分,可按成本价格购买;超出控制标准的部分,按非还建住房价格购买。

  4.符合廉租住房保障条件的,按照廉租住房政策给予优先保障;符合购买经济适用住房条件的可优先购买非还建经济适用住房或者限价房;不符合租住廉租房且又不符合购买经济适用住房条件的家庭,可租住公共租赁住房或购买限价商品房。

  5.棚户区职工家庭,在职工愿意且企业有条件的情况下,可按我市住房补贴的政策规定领取住房补贴,领取住房补贴后,企业不再承担职工的住房问题,职工的住房通过市场予以解决。

  (五)棚户区改造纳入保障性住房建设管理

  棚户区改造项目纳入保障性住房建设管理,可根据条件集中建设经济适用住房和廉租住房。

  直管公房棚户区和城区政府所辖的居民棚户区的拆迁改造,要按照政府规定的条件和标准,对符合廉租住房政策条件和经济适用住房政策条件的被征收家庭进行调查摸底和资格审核,按照被征收居民需求,确定棚户区改造具体项目中需要面向被征收居民销售的经济适用住房、配租的廉租住房建设面积(建设项目不低于建筑总面积的20%),在项目中予以配建,并在棚户区改造项目控详规划指标中明确。对棚户区内符合经济适用住房和廉租住房保障条件的被征收居民优先保障,一次性解决住房问题。

  国有企业和工矿棚户区的改造,可根据《广西壮族自治区人民政府关于印发广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法的通知》(桂政发〔2009〕16号)中的规定,在征求职工意见的基础上,选择经济适用住房、职工全额集资建房、限价房等方式进行改造。

  对有商业开发价值的棚户区,通过房地产综合开发方式进行重建。对改造难度大、经市政府认定不具备商业开发价值的棚户区,可由政府直接组织实施改造,择优选择业主单位,其基础设施和公用配套设施建设费用由政府及有条件的工矿企业承担。

  (六)明晰住房产权。棚户区改造中用于还建的住房及以非还建住房价格购买的住房为全产权住房。棚户区改造的房屋纳入经济适用住房的,为有限产权住房,执行桂林市经济适用住房管理的有关规定。棚户区改造配建的廉租住房,执行桂林市廉租住房管理的有关规定,产权全部归国家所有。

  五、运作方式

  (一)直管公房和城区政府所辖居民棚户区改造项目的运作

  鉴于直管公房棚户和城区政府所辖居民棚户区的实际状况,其棚户区的改造采取政府主导下的市场运作方式进行,能按市场化运作的全部市场化运作,不能按市场化运作的由政府直接组织实施。

  1.棚户区改造项目确定后,以项目为单位,向开发商公开招标,以竟标的方式取得棚户区项目开发权。

  2.开发商按商品房开发项目模式进行开发运作,对项目负责,承担开发经济责任。除回迁房外,其他商品房自主销售。

  3.开发商与市房产局和城区政府之间形成委托代建合同关系,由开发商按委托合同规定的面积、套数和标准建设回迁房。并对开发商按委托代建合同约定,逐项办理减免费用审批手续,结算回迁房款。

  4.无开发商摘牌的项目,政府委托市房产局和城区政府负责组织实施。采取先征收安置,后净地拍卖的办法。由市土地储备中心对棚户区土地实行收购,以净地出让方式供地,净地出让后获得的出让收益,扣除按规定缴纳的费用后,专项用于棚户区安置房建设以及支付银行贷款本息和毛地收购资金周转。

  (二)国有企业和工矿棚户区改造项目的运作

  1.按照整合土地、优化资源的原则,市国资委要对国有企业和工矿棚户区的改造进行土地资源的优化配置,整合企业的土地,达到土地资源利用最大化。能合并改造的企业进行合并改造,并由国资委确定牵头改造的建设单位;不能合并改造的,则由企业按规划要求自行改造。

  2.国有企业和工矿棚户区的改造项目,能通过市场化运作的全部按市场化运作,不能按市场化运作的由企业自行组织实施。

  3.国有企业和工矿棚户区改造,涉及有关国有资产处置问题的,参照自治区房改办《关于转发区直企业危旧房改住房改造有关国有资产处置暂行规定的通知》(桂房改办〔2010〕9号)执行。

  六、建设标准与工程质量

  (一)建设标准。新建住房的套型,既要满足拆迁安置的需求,又要兼顾未来居民生活水平提高和住房消费升级的需要。按廉租住房方式进行改造的,新建单套住房的建筑面积控制在50平方米以内;按经济适用住房方式进行改造的,新建单套住房的建筑面积控制在80平方米以内;按全额集资建房方式改造的,住房面积标准按桂政办〔1995〕39号文件执行;按限价房方式进行改造的,新建单套住房的建筑面积以中小户型为主,90平方米以内的住房套数要占批准建房套数的70%,其余住房的最大面积不得超过普通住房面积标准。

  (二)工程质量。要严格执行法定建设程序和技术标准规范,加强施工管理,确保工程质量。要按照节能省地环保要求,推广新技术、新工艺、新材料和新设备,建筑节能指标要达到50%以上。要完善新建小区配套服务设施,按标准建设市政基础设施,按规划建设公共服务设施,方便群众生活。有条件的要充分利用计算机、通信与网络、自动控制等先进技术,实现物业管理智能化,把小区建成设施齐全、生活便利、环境良好的住宅小区。

  七、组织实施

  (一)加强领导,健全工作机制。市人民政府成立桂林市棚户区改造工作领导小组,领导小组下设办公室。市发改委、住建局、规划局、财政局、国土局、审计局、税务局、房改办、人防办等部门要协调联动,加强合作,研究解决棚户区改造的重大问题,主动提供服务,共同推进棚户区改造工作。住建部门做好指导协调和监督检查工作;发改部门会同有关部门编报申请中央和自治区补助资金的建设投资计划,争取国家和自治区的资金支持,及时下达棚户区改造投资计划;财政部门负责会同有关部门制定棚户区改造的财税支持政策,筹措落实并及时下达棚户区改造补助资金;国土部门负责督促棚户区改造项目土地供应、土地出让收入具体征收工作;审计部门负责棚户区改造资金的监督;其他有关部门负责行业指导及本系统有关优惠政策的落实。

  (二)落实工作责任。市房改办作为责任部门负责全市棚户区改造的落实和协调工作;城区政府负责辖区居民棚户区改造组织和实施工作;市房产局负责直管公房棚户区改造组织和实施工作;市房改办负责国有企业棚户区(含国有工矿棚户区)改造组织和协调工作。棚户区改造任务纳入对各责任单位绩效目标考核范围。

  (三)加强项目审批、建设及供应对象管理。棚户区改造项目要纳入市级“绿色通道”审批范围,简化办事程序,缩短审批时限,加强建设监督管理和供应对象的审批管理,做到监管到位和分配公平。

  1.市本级所有棚户区改造的项目业主,参照《广西壮族自治区人民政府关于印发广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法的通知》(桂政发〔2009〕16号),备齐申报材料向市房改办提出申请,市房改办在10个工作日内给予批复。项目业主取得批复后,按照正常的基建程序分别到市发改委、市规划局、市国土资源局、市住建局等相关部门办理审批手续。

  2.十二县国有工矿棚户区改造由属地房改部门初审材料后,报县人民政府审批,并报市房改办备案。申请中央和自治区补助资金的,按照住建部和国家发改委联合下发的《关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知》(建保〔2010〕56号)要求,办理申请手续。

  3.建设管理实行月报制度。各项目单位指定专人负责,每月向各责任部门填报项目进度报表,各责任部门统计后报市房改办汇总,由市住房保障办上报自治区、市人民政府。市房改办根据报表情况对各项目进行定期检查,分析查找存在的问题,予以协调解决,确保按计划完成建设进度。

  4.改造后非还建住房的供应对象,根据改造方式由相应的责任部门严格按照各类别房的准入条件进行审批。属廉租房和公共租赁房的供应对象由市房产局负责审核,属集资建房、经济适用房和以限价商品房方式改造危旧房改房的非还建房的供应对象由市房改办负责审核,并将审核结果进行公示,接收社会监督,确保分配公平公正。

  本实施意见同样适用于市属各县的棚户区改造工作。   

  

                                                   

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